Expansión

• MEGAPLAN INMOBILIARIO/ El grupo público licitará las primeras 28 hectáreas logísticas en otoño y creará sociedades mixtas en las que será minoritaria. El suelo se cederá 75 años por un derecho de superficie

A. Zanón. Barcelona

Aena ya tiene hilvanada la ciudad aeroportuaria que llevará a cabo en sus terrenos próximos a Barajas, redibujada respecto al Master Plan de 2018. Finalmente sumará 323 hectáreas con 2,1 millones de metros cuadrados edificables, que se distribuirán entre un polo logístico de unas 260 hectáreas con 1,4 millones de metros cuadrados; una Air City de 60 hectáreas aproximadamente y una edificabilidad de 650.000 metros cuadrados junto a la T4, y unas nueve hectáreas para actividades aeronáuticas.

El grupo controlado por el Estado presentó ayer sus planes ante casi 200 analistas e inversores. Ya existe un primer calendario: la licitación de los primeros terrenos en el último trimestre de este año, con la intención de realizar la adjudicación en el segundo trimestre de 2022. Se trata de 28 hectáreas de suelo, más otras cuatro hectáreas de zonas verdes, que se denominarán Área 1. En total, habrá una superficie de 153.000 metros cuadrados para un nodo logístico, que se ubicará junto a la A-2 y cerca del centro de carga del aeropuerto Adolfo Suárez, según apuntó la directora comercial, María José Cuenda. Aena no ofreció cifras de inversión, pero fuentes del mercado hablan de un importe en torno a los 75 millones o 100 millones de euros.

El modelo de negocio –que se replicará en los futuros desarrollos inmobiliarios de Aena– será el siguiente: se constituirá una sociedad anónima conjunta en la que el socio privado controlará más del 50% y realizará la aportación dineraria necesaria para ejecutar las obras. Por su parte, Aena incorporará suelo a través de un derecho de superficie por 75 años.

Al séptimo año

El inversor, que podrá salir de la sociedad a partir del séptimo año, se compromete a aportaciones de capital adicionales para equilibrar el reparto accionarial en caso de que sea necesario. Aena no tendrá el control efectivo, según subrayó Fernando Gutiérrez, coordinador del proyecto y jefe de gestión inmobiliaria de Aena.

La licitación se dividirá en dos fases: una de calificación, abierta, y otra de adjudicación, restringida a inversores cualificados. Para llegar a la etapa final se tendrá que haber superado una criba en la que se deberán acreditar tres extremos: capacidad e idoneidad; solvencia técnica (experiencia en diseño y promoción durante 15 años y en gestión durante cinco años de al menos 300.000 metros cuadrados en logística en ambos casos) y solvencia financiera, que no solo consiste en presentar cuentas auditadas, sino en comprometer un 125% de la inversión estimada para demostrar la capacidad de obtención de recursos.

Tras sacar al mercado las primeras hectáreas, seguirán sucesivas licitaciones a partir de 2022, a mayor o menor ritmo según el apetito del sector, y que podrían extenderse hasta 2060, según la documentación mostrada ayer a los analistas. Quedarán pendientes 295 hectáreas, que se destinarán, básicamente, a nodos logísticos (1,3 millones de metros cuadrados adicionales) hub empresarial global (525.000 metros cuadrados) y servicios al pasajero (55.000 metros cuadrados).

El parque logístico se dividirá en tres zonas: junto a la A2, entre las pistas del aeropuerto y en la parte más próxima a la A1. Los dos primeras terrenos se sitúan en el Corredor del Henares, cuya superficie logística subirá un 30%.

Respecto a la conocida como Air City, contará con servicios, con hoteles, oficinas y un centro de negocio y se ubicará próxima al AVE, Cercanías, el Metro y bus, con acceso a pie al aeropuerto. Por su parte, las actividades aeronáuticas se destinarán a hangares y carga para potenciar Barajas en mantenimiento.