Los promotores paralizaron el año pasado la construcción de decenas­ de viviendas nuevas por el impacto de la subida de los costes de los materiales y de los tipos de interés. “Antes de la guerra de Ucrania vendíamos siete u ocho edificios de viviendas nuevas cada trimestre, pero en el último trimestre del 2022 apenas dos: no hay nuevos proyectos”, asegura Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris.

Durante la presentación del Informe de mercado de la inmobiliaria, Homedes explicó que “los promotores tienen claro que no hay recorrido para subir el precio de los pisos: o sacrifican su margen o cancelan el proyecto”. Por ello, ante la subida de los materiales y de la energía, “los proyectos que estaban avanzados y en obras se acabaron, pero los que estaban en fase de preventas se congelaron y nos indicaron que no vendiéramos más pisos. Algunos se retomaron en el último trimestre del 2022, pero muchos otros se cancelaron, aun teniendo preventas, y el promotor ha devuelto
el dinero a los que habían comprado sobre plano y ha vendido
el suelo”.

Para poder absorber el aumento de los costes, baja la superficie de los pisos y se hacen más promociones de lujo

Los promotores han frenado especialmente en el último trimestre, atrapados por el doble impacto de la subida de los tipos de interés: en la capacidad de compra de sus clientes y en sus propios costes, por el encarecimiento de la financiación.

“En el último trimestre ha bajado la demanda de compra –reconoce Homedes–. Sobre todo, en la compra de la primera vivienda, en la que se necesita mucha financiación bancaria, la incertidumbre sobre cuáles serán los tipos de interés cuando puedas escriturarla, quizás dentro de dos años, afecta mucho a la toma de decisión. La gente prefiere esperar a que la promoción esté avanzada y esté por tanto más cerca el momento de la compra”.

Y la caída del ritmo de preventas, en las promociones que se han mantenido, ralentiza aún más las obras, ya que la banca exige que estén vendidas sobre plano al menos la mitad de las viviendas para conceder financiación bancaria. “Los promotores están nerviosos porque no pueden cerrar la financiación”, reconoce Homedes.

En muchos de los proyectos que se han mantenido, el promotor ha optado por reducir la superficie de las viviendas para poder repercutir el aumento de los costes manteniendo el precio nominal “porque no hay margen de subirlo. Volvemos a ver pisos de una habitación, como en el 2008”.

Según los datos de Amat Immobiliaris, el precio medio de una vivienda de obra nueva ha subido un 65% en Barcelona desde el año 2003, un 59% en Sant Just Desvern y un 72% en Sant Cugat, que son las ciudades donde tienen oficinas. “Y entonces las hipotecas eran baratas y los sueldos son similares”, recuerda. Los promotores han optado también por dar prioridad a las promociones de pisos de lujo. “Las promociones en que van mejor las ventas son las que tienen pisos de más de un millón de euros. Son familias que dependen menos de la financiación bancaria, de manera que ganan peso en las ventas en momentos de incertidumbre”.

Los menores de 40 años solo compran el 40% de las viviendas

La subida de tipos ha penalizado especialmente a los jóvenes, y según los datos de Amat Immobiliaris los menores de 40 años representan­ solo el 40% de los compradores de vivienda, y es un porcentaje que va a la baja. “Dominan los compradores de reposición, que ya tienen una vivienda y la venden para aportar la entrada, de manera que necesitan menos hipoteca y les afecta menos la subida de los tipos”, señala. En los últimos meses, añade, han subido también las preventas que no llegan­ a escriturarse porque el banco finalmente no concede la hipoteca.

Guifré Homedes recordó que “muchas de las promociones canceladas llevaban más de doce meses esperando licencia” y hubieran salido adelante si la Administración hubiera cumplido los plazos. “En los proyectos cancelados pierde el promotor, que ya había invertido en el proyecto, y también el comprador. Aunque le hayan devuelto el dinero con intereses, ha perdido el acceso a las condiciones financieras más favorables que había entonces”.

Preocupación de los arquitectos

Los colegios de arquitectos españoles visaron 26.046 viviendas de obra nueva en el último trimestre del 2022, un 16% menos que en el mismo periodo del anterior, marcando un deterioro acelerado del sector que en el conjunto de los doce meses redujo el número de viviendas visadas un 1,9%. La superficie de las viviendas de obra nueva visadas bajó un 19,6% en el cuarto trimestre y un 3,9% en el conjunto del año.
La presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), Marta Vall-llossera, atribuyó este mal desempeño al aumento del precio de los materiales, de la energía y a la incertidumbre sobre la situación económica. A su juicio, “es preciso adoptar medidas para que la construcción recupere el pulso” dado el efecto de arrastre que tiene sobre el conjunto de la economía, ya que es “uno de los principales motores del país”.
Vall-llossera consideró una prioridad “activar los fondos europeos Next Generation para intentar contener la tendencia a la baja, generar empleo y acometer la transformación profunda que necesita el parque de viviendas” para mejorar su eficiencia energética.
Por comunidades autónomas, el año pasado solo aumentó la superficie visada de nuevas viviendas en la Comunidad Valenciana (30,7%), Catalunya (9,6%) y Ceuta.