Regreso al punto de partida. La Gerencia de Urbanismo ha inadmitido a trámite el proyecto de reparcelación del ámbito ARI-DBP-07 Regimiento de Artillería, el instrumento urbanístico necesario para poder ejecutar la transformación de los terrenos del antiguo cuartel de Daoíz y Velarde en un nuevo barrio residencial. Dos son los motivos principales: incumplimientos normativos y un reparto de beneficios urbanísticos que perjudica los intereses municipales.

El proyecto rechazado fue presentado el pasado 4 de junio por el Sepes (Entidad Pública Empresarial de Suelo, dependiente del Ministerio de Vivienda), propietaria del 74,4% de la superficie. Se trata del segundo intento fallido del organismo estatal para sacar adelante la reparcelación de estos terrenos: en marzo de 2022 ya sufrió una inadmisión similar, entonces por no acreditar la titularidad única de la propiedad ni acompañar la iniciativa preceptiva para determinar el sistema de compensación.

La nueva inadmisión se fundamenta en dos informes internos de Urbanismo: uno técnico y otro jurídico, fechados el 11 y el 23 de junio respectivamente. El primero, firmado por el jefe de la Sección Técnica, detecta un desajuste en el reparto del aprovechamiento urbanístico del sector. Según el cálculo del área de reparto, al Ayuntamiento de Sevilla le corresponden 11.172 unidades de aprovechamiento por la cesión gratuita del 10% del área. Sin embargo, el proyecto presentado por el Sepes solo le adjudica 7.098 unidades, lo que deja un déficit de 4.074 unidades sin justificar ni compensar económicamente. A esto se suma que la entidad estatal de suelo se atribuye 25.672 unidades de exceso de aprovechamiento procedentes de otros ámbitos con déficit sin aportar título que acredite su derecho a ese excedente. El documento concluye que se incumple el artículo 30 de la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, conocida como la Lista.

El segundo informe, de la jefa de la Sección Jurídica, plantea un problema de fondo distinto y, a efectos prácticos, más determinante: la falta de legitimación del Sepes para presentar el proyecto en solitario. Aunque el consejo de gobierno de Urbanismo aprobó en noviembre de 2023 los estatutos y las bases de actuación para gestionar el ámbito mediante el sistema de compensación, la Junta de Compensación correspondiente no ha llegado a constituirse en escritura pública.

No es la primera vez que choca con el Ayuntamiento. Marzo de 2022, el precedente

Tampoco se ha depositado la garantía de urbanización exigida, equivalente al 7% del coste, ni se ha acreditado que resulte innecesaria la constitución del órgano por concurrir un propietario único o un convenio con la totalidad de la propiedad. En consecuencia, y de acuerdo con los artículos 103.4 de la Lista y su reglamento, “es a la Junta de Compensación (y no a uno de sus miembros aisladamente, por mayoritario que sea) a quien corresponde formular y aprobar el proyecto de reparcelación con el voto favorable de socios que representen más del 50% de la superficie o de las cuotas de participación”.

La resolución no cierra la puerta a la tramitación futura del proyecto, sino que fija las condiciones para reconducirlo: será necesario constituir formalmente la Junta de Compensación y presentar un proyecto rectificado que corrija el reparto de aprovechamientos detectado, además de abonar la tasa municipal correspondiente a la tramitación de instrumentos de gestión urbanística que hasta el momento no se ha satisfecho.

El trasfondo del expediente conecta con uno de los desarrollos residenciales de mayor calado previstos en el Sur de la ciudad. El proyecto de urbanización de los terrenos del antiguo Regimiento de Artillería contempla un máximo de 948 viviendas con un presupuesto de ejecución de 17,5 millones y un plazo de obra de 23 meses. La operación forma parte de la estrategia del Sepes para paliar la escasez de oferta de alquiler en la ciudad mediante la integración urbana de la parcela conocida como Raca 14, con la conservación del edificio principal del antiguo cuartel (obra de José Pérez Reina de 1928) y de su patio de armas. El plan especial que ampara la actuación fue aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento, condicionado a una serie de correcciones, entre ellas la conexión viaria con la avenida de Jerez y el soterramiento de las líneas de alta tensión que atraviesan la parcela.

El nuevo rechazo del proyecto de reparcelación no afecta directamente a esa aprobación urbanística, pero sí introduce un nuevo retraso en el calendario de un desarrollo que arrastra más de una década de parálisis desde que, hace catorce años, se derribaran las edificaciones del antiguo cuartel a la espera de una transformación que todavía no ha comenzado a materializarse sobre el terreno pese a las distintas visitas de los políticos.

• Fuente: Diario de Sevilla