- INVERSIÓN EN NUEVOS ACTIVOS/ Fondos, promotoras y Socimis lanzan casi 1.500 proyectos de obra nueva o reforma con una inversión estimada de 30.000 millones y entregas durante los próximos cinco años.
Rebeca Arroyo. Madrid
Fondos de inversión como Ares, Oaktree, EQT o GIC; promotoras como Metrovacesa o Neinor; y Socimis como Merlin, Colonial, Montepino o Millenium, entre otras muchas, se lanzan a la puesta en marcha de nuevos activos inmobiliarios para constituir carteras renovadas y resilientes ante los vientos de cambio previstos en el sector, con una inversión estimada en los próximos cinco años de cerca de 30.000 millones de euros.
En concreto, a junio de 2022, se contabilizan un total de 1.492 proyectos comprometidos en obra nueva o reforma en residencial (incluyendo viviendas, residencias de estudiantes y de mayores), logística, oficinas, retail y hotelero con una inversión estimada de 29.965 millones y con fecha de entrega hasta 2026, según el informe The Spanish Property Telescope elaborado por el equipo de real estate de la división de Estrategia y Transacciones de EY.
Evolución
El mayor volumen de proyectos comprometidos actualmente tienen fecha prevista de entrega para este año y el que viene. En concreto, en 2022 se prevé la entrega de 608 proyectos con una inversión prevista de más de 9.800 millones de euros, mientras que para 2023 se destinarán unos 7.900 millones al desarrollo de 483 proyectos inmobiliarios.
Asimismo, se trabaja en el desarrollo de 225 proyectos con entrega para 2024 y una cifra de inversión de 4.952 millones; en 62 proyectos para 2025, por 3.155 millones; y en otros seis desarrollos para 2026, por 1.879 millones de euros. El informe contabiliza también otros 108 proyectos con una inversión conjunta de 2.221 millones de euros que se estima empezarán a construirse próximamente, aunque no cuentan a día de hoy con una fecha concreta de entrega.
Respecto a la tipología de los activos en marcha, el residencial será el segmento más pujante de cara a los próximos años. El estudio de EY contabiliza más de 750 nuevos proyectos residenciales, incluyendo unidades para la venta y viviendas destinadas al alquiler, con una inversión prevista conjunta de 14.688 millones hasta 2026.
Si se tiene en cuenta solo los proyectos build to rent (promociones diseñadas para el alquiler), se plantean de cara a los próximos cinco años 108 proyectos con un volumen de inversión de 5.060 millones. Dada la falta de carteras de alquiler en explotación en venta, el capital se ha lanzado a invertir en la puesta en marcha de nuevo producto como en el caso de Azora, que ha lanzado un nuevo vehículo de la mano del fondo soberano de Singapur GIC.
Otros inversores participan en proyectos de colaboración público-privada para la generación de un parque de vivienda asequible en las grandes ciudades españolas. Este es el caso de las 5.500 viviendas de alquiler que levantarán Culmia (Oaktree) y Avalón (Ares) dentro de la primera fase del plan Vive; o las 4.500 unidades que desarrollará el vehículo formado por Neinor y Cevasa dentro del proyecto Habitatge Metropòlis Barcelona.
También dentro del segmento de living, se prevén desarrollar en el próximo lustro 41 proyectos dentro de la categoría de residencias de estudiantes por 1.168 millones con, entre otros, EQT Exeter y Moraval como protagonistas. Hay planificados once activos residenciales destinados a personas mayores por 282 millones de inversión.
Otra de las categorías estrella del inmobiliario es el logístico. Al calor del despegue de la compra digital y ante las expectativas de que el comercio electrónico siga creciendo, inversores internacionales y promotores especializados han aterrizado en España en los últimos años con ambiciosos planes de crecimiento como Panattoni, Mountpark o Newdock (Goldman Sachs).
A estos se suman Socimis como Merlin y Montepino que buscan reforzar su posición de liderazgo en el país con nuevos desarrollos en los principales ejes logísticos de España. De acuerdo con The Spanish Property Telescope, actualmente hay planificados 255 proyectos en logística con una inversión de 6.429 millones y esto pese a que algunos activos con entrega prevista para los próximos meses se retrasarán (ver información adjunta).
En oficinas se prevé una inversión de 2.931 millones de euros con 146 proyectos en marcha. Entre los nuevos desarrollos previstos figura el campus Mesena de Acciona, el proyecto de Metrovacesa en la antigua fábrica de Clesa y los proyectos de Colonial en Méndez Álvaro y Sagasta, todos ellos en Madrid.
El siguiente segmento que más nueva oferta añadirá en los próximos años es el hotelero. Pese al impacto del Covid en el turismo, el apetito del inversor no se ha apagado. El informe contabiliza 252 proyectos de construcción o reforma en hotelero por 2.573 millones de euros. Entre las inauguraciones más esperadas para este año figura el hotel Canfranc Estación, que operará Barceló tras la reforma de la antigua estación tras años de abandono. La Socimi Millenium está siendo muy activa en este segmento con, entre otros, el desarrollo del futuro hotel operado bajo la marca JW Marriot y ubicado a escasos metros de la Puerta del Sol o el futuro Nobu en San Sebastián, que abrirán sus puertas el próximo año.
Por último, en retail la inversión prevista en nuevos proyectos alcanza los 1.894 millones de euros. Destaca el nuevo espacio comercial del proyecto Caleido, la quinta torre de Madrid en manos de Grupo Emperador e Incus, que se inaugurará tras el verano. Entre los activos en construcción figura el centro comercial que La Finca, promotora de los García-Cereceda, levantará en Pozuelo de Alarcón (Madrid).
Cambio de tendencia
Para el socio y responsable de real estate del departamento de Estrategia y Transacciones de EY, Javier García-Mateo, el sector inmobiliario atraviesa un cambio de tendencia en cuanto a la estrategia de desarrollo de los inversores. “Tras la crisis geopolítica iniciada el pasado marzo, todo hace prever que el capital sobreponderará más en los próximos años el segmento relacionados con el residencial, frente a otros usos que van a perder peso específico”, dice.
García-Mateo considera que el segmento de Living –entendido como aquel que construye producto residencial tanto en suelo destinado para este uso como en terciario y ya sea para usuarios finales de larga o de corta duración– concentrará la mayor parte de la actividad prevista de nuevos desarrollos en el medio plazo, mientras que los usos comerciales clásicos como el retail, las oficinas o los hoteles perderán “importancia relativa” de forma progresiva.
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