- MERCADO INMOBILIARIO/ Los expertos mejoran sus previsiones de cierre de 2022 y empeoran las de este ejercicio por un escenario de deterioro económico. El alquiler, por su parte, seguirá con fuertes encarecimientos por la presión de la demanda.
P. Cerezal / C. Polanco. Madrid
Un explosivo esprint seguido por un momento de respiro. El mercado de compra de la vivienda fue un velocista en 2022, impulsado por los vientos favorables del ahorro familiar y las buenas condiciones de financiación, mucho más accesibles que la media histórica. Pero tras el sobreesfuerzo toca bajar pulsaciones, y eso es lo que ocurrirá en 2023. Así lo estima el panel de 20 expertos en el mercado inmobiliario consultados por EXPANSIÓN, entre los que se encuentran actores de todos los segmentos del sector. Las complejas condiciones económicas obligan a este periodo de relajación: el ahorro se esfuma, las condiciones económicas se endurecen y el mercado del trabajo no acompaña. Una combinación de factores que crea un caldo de cultivo propicio para un punto y aparte en el sector. Mientras, el alquiler, tensionado aún más por la demanda, seguirá apretando.
“En el actual contexto en el que la recesión económica asoma y el tensionamiento de los tipos de interés se agudiza para frenar el proceso inflacionista, es previsible un ajuste a la baja de los precios de la vivienda. En todo caso, no esperamos caídas significativas de precios habida cuenta de que el escenario que barajamos es de una crisis moderada y rápida”, resume Yolanda Fernández, directora de Estudios y Estadística de R.R. de Acuña y Asociados. La traslación a números de esta crisis moderada y rápida es como sigue: en 2023, los precios de compra avanzarán tímidamente, en los entornos del 0,5%, cuando en el pasado año lo hicieron un 6%, mientras que las compraventas, tras un 2022 impresionante (650.000 operaciones, guarismos no vistos desde 2007 y casi 100.000 más que algunos de los mejores años previos), cederán un 14%, al situarse en las 557.000.
Con respecto a un ejercicio similar realizado por este periódico en noviembre, la previsión del panel de expertos es más optimista para el cierre de 2022 (estimaban 640.000 operaciones y un encarecimiento del 5,1%) y más pesimista para todo 2023 (570.000 compraventas y subidas del 0,8%). Esto es debido a que, en el último tercio del año pasado, el mercado de compraventa funcionó mejor de lo esperado porque se adelantaron muchas decisiones de compra, en previsión del encarecimiento de la financiación por la subida de tipos. Por contra, de cara a 2023, se espera un crecimiento económico decepcionante, lo que tiene gran influencia en el mercado. El más pesimista es Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad Barcelona, que habla de una caída de precios del 5%: “Lo que realmente afecta al mercado inmobiliario son las condiciones económicas y este año, encontrar empleo va a ser duro”. También afecta la falta de oferta, como indica Anna Puigdevall, directora general de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios: “El mercado sigue teniendo una importante falta de oferta, lo que implica que no habrá una gran caída de precios”.
La obra nueva, fundamental para un mercado de la vivienda saneado, seguirá en problemas, lo que provocará una producción escasa. “El incremento de los costes de construcción por la inflación de precios de las materias primas, la subida de los costes energéticos, y de los costes financieros, invitan a la prudencia, más que a un aumento de la inversión. Pero aún en un escenario desfavorable, la obra nueva tiene mucho recorrido”, apunta Carolina Roca, presidenta de Asprima.
Alquiler
Respecto al mercado del alquiler, las expectativas han cambiado también, pero en este caso al alza. La mayoría de los expertos consultados coinciden en señalar que la presión existente en este segmento, propiciada por una fuerte demanda, parte de la cual pensaba comprar pero que con las condiciones de financiación más duras ya no se lo podrá permitir, llevará de nuevo a subidas importantes en 2023, y eso que ya hay muchas capitales españolas en máximos históricos del precio del alquiler. En concreto, el encarecimiento medio del alquiler en España será del 4,4%, con subidas de lo más diverso en función de la zona. Por ejemplo, es previsible que en grandes capitales la subida esté muy por encima de la media.
“Por el aumento de las tasas de esfuerzo buena parte de la demanda se trasladará al mercado del alquiler; esto sumado a la reducción del stock mantendrá los precios”, opina Mercedes de Miguel, Directora de Ventas y Desarrollo Comercial de urbanData Analytics. Teresa Marzo, CEO de ELIX, añade que “en localizaciones secundarias puede haber ajustes de las rentas ya que la inflación está reduciendo el poder adquisitivo de las familias”.
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