- El estudio determina que la opción de construir, además, un supermercado sería menos rentable para la adjudicataria
Construir un aparcamiento en altura en Lepanto y trasladar el mercado de abastos de la Mosca del Marrubial resultaría rentable al hipotético constructor que también explotaría la concesión del nuevo parking y las zonas comerciales y de uso hostelero que quedaran libres, según los resultados desprendidos del estudio encargado por el Ayuntamiento de Córdoba sobre la operación doble que tiene prevista en el espacio de la antigua Farmacia militar, en la calle Sagunto 2. El estudio determina que la construcción del aparcamiento y del futuro mercado requeriría una inversión inicial de 8,5 millones.
La empresa que ha hecho el estudio planteaba dos escenarios: un primer escenario con 1.000 m² en la planta baja para los puestos del mercado, zonas comunes, oficina auxiliar de mercados, vestuarios, aseos o almacén de contenedores. Y un segundo escenario en el que en la planta baja se reservarían 1.800 m² para los puestos del mercado y se incluiría un supermercado seco. En ambos casos se proyecta un aparcamiento de 300 plazas, un tercio de ellas para residentes y al menos otro tercio en régimen de rotación.
La empresa ya ha presentado a la Delegación de Movilidad, dirigida por Bernardo Jordano, los resultados de su análisis y determina que el riesgo para el Ayuntamiento es nulo, dado que se propone una gestión indirecta a través de una concesión de obras a riesgo y ventura del concesionario y con transferencia del riesgo operacional. La empresa adjudicataria se encargaría de la redacción del proyecto básico y de ejecución de obra del edificio modular prefabricado, ejecutado en estructuras de acero y hormigón para poder acortar plazos, destinado a un mercado; la ejecución de la obra pública de construcción y equipamiento del edificio y la explotación por parte del concesionario de la obra de la zona de aparcamientos y de otros locales comerciales y hosteleros.
Dos escenarios
Asimismo, el estudio se inclina por el escenario 1, es decir, trasladar los puestos del mercado pero no construir un supermercado, porque esta fórmula tendría «unos resultados más atractivos desde el punto de vista del concesionario, ya que obtendría mayor Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno (TIR) y una recuperación de la inversión más temprana que en el caso del escenario 2». La principal diferencia que explica esta mejora reside en el aprovechamiento de la superficie disponible en la planta baja, ya que en el escenario 1 se destina más espacio a usos comerciales y hosteleros, lo cual genera «unos ingresos adicionales significativos» frente al segundo escenario.
Demanda potencial
Para la estimación de la demanda potencial de los servicios vinculados al aparcamiento, la actividad comercial y los usos hosteleros, el estudio ha llevado a cabo un análisis basado en tres factores: demográficos, socioeconómicos y sectoriales como la situación de los aparcamientos en Córdoba o el comercio. En relación con el servicio de aparcamiento en modalidad de rotación, se han tomado como referencia los datos publicados en el portal datos.gob.es, que recogen la ocupación media de los aparcamientos públicos en la ciudad de Madrid (al no existir información disponible para Córdoba). De dicho análisis se desprende una ocupación media del 30%. No obstante, se prevé un comportamiento «más favorable», ya que el aparcamiento estará integrado en un edificio que albergará un mercado y diversos locales comerciales y de hostelería, lo que constituye un atractivo adicional. Por ese motivo, han aplicado una prima de ocupación del 5%, situando la estimación de la demanda en torno al 35% para la modalidad de rotación.
Paralelamente, se ha previsto reservar un tercio de las plazas disponibles para los residentes de la zona, quienes podrán beneficiarse de un bono mensual exclusivo en condiciones más ventajosas. «Se considera razonable estimar una ocupación del 100% de las plazas destinadas a residentes».
- Diario Córdoba
