- La capital adapta sin negociación previa usos y edificabilidad a los costes reales del soterramiento
Sin edificaciones, no hay plusvalías y, sin dinero, el soterramiento no puede ser una realidad. Este es el axioma sobre el que el Almería, tanto en su PGOU del 98 como en el Plan Especial del Sistema General Ferroviario de 2013, asentaba la edificabilidad de la pastilla de los terrenos del corredor ferroviario. Seis torres residenciales y un gran centro comercial constituían, hasta este miércoles, la cartera común para poder costear la desaparición de las vías del tren en superficie y el encuentro de los barrios de la ciudad mediante la urbanización. La modificación de los parámetros del plan anunciada por la alcaldesa de Almería, María del Mar Vázquez, rompe con el esquema de “maximizar para soterrar” en un momento estratégico, también políticamente por la proximidad de las elecciones municipales, que suscita incógnitas sobre la viabilidad real de un desarrollo aligerado de ladrillo en medio del recuerdo reavivado del demolido Toblerone.
Incógnitas sobre el nuevo urbanismo y el impacto en Adif
¿Por qué antes eran imprescindibles las descritas por Vázquez como “torres mastodónticas” y ahora las parcelas lindantes a los dos bloques de edificios pueden destinarse a espacios libres (jardines), y uso terciario (un centro comercial, por ejemplo), de mucha menor altura? Es una de las cuestiones planteadas en la calle, cuya respuesta, además, será parte de los argumentos a defender por el Ayuntamiento en las conversaciones que tendrá que mantener con Adif y Renfe, propietarios de buena parte de estos suelos a los que el avance de la modificación, aprobada en Junta de Gobierno, les ha dado un buen mordisco monetario.
Las cifras del antiguo Plan Especial Ferroviario
“Aquel maximizar para soterrar” que fue defendido hasta la saciedad por el que fuera concejal de Urbanismo cuando se aprobó el Plan Especial Ferroviario, Pablo Venzal, partía de la aspiración de la capital almeriense de disfrutar de un soterramiento integral, con una estación bajo tierra, cuyo coste fue valorado, en el año 2020, en cerca de 292 millones de euros. La idea de antaño era conseguir financiación otorgando edificabilidad a los 32.000 metros cuadrados de suelo a liberar. Hechos los números, incluidas las cargas por la urbanización, el Plan Especial contemplaba una superficie edificable de 175.000 metros cuadrados: 114.000 para vivienda libre; 20.000 para VPO y 40.000 para uso terciario, mientras se reservaba 54.000 metros cuadrados de jardines.
De la estación subterránea a la alternativa en ejecución
Venzal soportó el aluvión de críticas por un mal visto socialmente derribo del viejo silo del mineral que escenificaba la futura irrupción en el paisaje urbano de las seis torres, tapando cielo y estampa a la antigua estación del ferrocarril. El panorama sobre el que pisa la actual responsable de la Gerencia de Urbanismo, Eloísa Cabrera, es bien distinto. Ante la carestía del soterramiento integral, las administraciones (Gobierno, Junta y Ayuntamiento), acordaron la actuación que está a punto de finalizar: soterramiento de las vías hasta la avenida del Mediterráneo y la remodelación de la intermodal con un aparcamiento subterráneo de más de 400 plazas.
El impacto de los fondos europeos en la calculadora municipal
Los costes, evidentemente, han bajado. El convenio de financiación (año 2023), los repartía entre 191,58 millones para Adif Alta Velocidad; 36,78, para el Consistorio; y 45,82, para la Junta. Pero a esta calculadora, con un total de 274 millones, el Ayuntamiento le resta ahora los fondos europeos captados por el Administrador de Infraestructuras de 75 millones, mientras que la Junta por su parte conseguía ayudas Feder para rebajar su porcentaje de aportación en un 19,5%.
Reducción de la edificabilidad y nuevos espacios verdes
Sin soterramiento integral y con subvenciones de la UE, los técnicos municipales han rehecho sus números volcando en el avance las quitas a modo de edificabilidad (un 30% menos). Ya no hace falta tanto.
Además, han movido de lugar el suelo residencial. Junto a las dos torres edificadas por promotores privados, habrá un pulmón verde y servicios a determinar con alturas limitadas, mientras que en el suelo de los talleres de Renfe, donde antes se había previsto un centro comercial, concentra la mayoría de las viviendas, pues la entrada de dinero sigue siendo indispensable para cubrir el soterramiento.
Potestad local y el riesgo de un conflicto legal
Este cambio de calificación de los terrenos viene auspiciada por la potestad del Ayuntamiento de definir la ordenación de su término municipal, siendo este el tercer argumento a poner sobre la mesa del Gobierno central. Adif y Renfe perderán ingresos, y una ausencia de acuerdo podría acabar con este avance, que tiene que materializarse en una aprobación definitiva del modificado del Plan Especial –quedan por delante trámites administrativos–, en los Juzgados.
El Gobierno central, abierto a negociar el futuro de los suelos
No hubo representació n gubernamental en el acto celebrado por el Ayuntamiento el miércoles (sí del Grupo Municipal Socialista), pero el subdelegado del Gobierno en Almería, José María Martín, ha apuntado que el Ministerio de Transportes mantiene su “voluntad de escuchar y atender” la propuesta del Consistorio sobre los aproximadamente 32.000 metros cuadrados de suelo que quedarán liberados por el soterramiento ferroviario. Así se ha pronunciado a preguntas de los periodistas durante los actos por el Día de la Merced y, entre sus declaraciones recogidas por la agencia de noticias Europa Press, Martín ha remarcado que “el diseño urbanístico de una ciudad corresponde al ayuntamiento” y ha incidido en que esta materia “no es competencia de ninguna otra institución”, sin entrar en esta contestación en la reducción de la edificabilidad. El subdelegado ha recordado que la disposición al diálogo ya se había expresado públicamente, “incluso por el propio secretario de Estado de Transporte”, para determinar junto al Ayuntamiento “el destino, el uso, la utilización de los terrenos liberados como consecuencia del soterramiento”.
- Diario de Almería
