Si se analiza la proporción de viviendas protegidas sobre el total de las transacciones realizadas, se constata la galopante falta de VPO, tanto que según este informe, en los últimos años solo el 1,7% de las ventas corresponde a este tipo de inmuebles. Los números hablan por sí solos: de las 189.391 transacciones realizadas desde 2021, únicamente 3.328 fueron de protegidas. Los años que más transacciones de VPO se contaron fueron 2021, con 861, y 2022, con 879; a partir de ahí, han rondado las 500, con su punto más bajo el año pasado (497).
Respecto a cuántas de las viviendas que se venden son nuevas y cuántas usadas, la proporción es de seis de segunda mano por cada una recién construida. El año pasado en concreto, se hicieron 30.856 operaciones de compraventa sobre viviendas usadas, frente a 5.308 de nuevas. La distancia fue mayor aún en 2022: cerca de 37.000 de las primeras, por unas 5.400 de las segundas.
Únicamente el 1,7% de las ventas en el último lustro es de protegida
Por otro lado, el estudio de la ACI hace una proyección de los hogares que habrá en la provincia de Málaga dentro de una década, aunque no establece la misma predicción respecto de las viviendas disponibles. En cualquier caso, estima que hasta 2035 se crearán más de 25.700 nuevos hogares, y que para 2039 estos habrán superado la barrera de los 35.000. El informe también señala que cada vez habrá menos personas por hogar, de manera que si ahora son 2,50, para 2035 serán 2,40 y para 2039 estarán en 2,35. Es decir, las familias tienen a hacerse más pequeñas.
A principios de año, los promotores ya advirtieron de que solo en la capital, el déficit de vivienda se agravaba a un ritmo de 700 al año. En este sentido, la secretaria de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), Violeta Aragón, afirmó que ahora mismo se hacen la mitad de las casas que se necesitan, por lo que “en diez años faltarán 7.000 viviendas más que ahora, es decir, si no cambia nada, el déficit será de 30.000 viviendas”. “El problema es muy grave”, señalaba Aragón entonces.
En el conjunto de Andalucía, el informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria, apunta a que el déficit alcanzó el año pasado las 22.421 viviendas, con 19.898 viviendas terminadas frente a 42.319 nuevos hogares reales. Desde 2021, el acumulado es de 116.780, lo que significa que el 22% del déficit andaluz corresponde a la falta de vivienda en Málaga. En el balance de los últimos cinco años, ninguna provincia sale bien parada, pero la malagueña es con diferencia la que tiene el agujero más grande, muy por encima de la segunda peor situada, que es Almería con 19.533 viviendas menos que hogares. Las tres siguientes con mayores brechas son Granada (19.217), Sevilla (17.644) y Cádiz (16.943). Jaén, con un déficit acumulado de 5.129, y Córdoba, con 5.299, son las dos que mejor están, mientras que en Huelva el desequilibrio es de 6.910 casas.
Si se acota el análisis al año pasado, Málaga se situó como el segundo mercado andaluz por volumen de nuevos hogares (8.926), por detrás de Sevilla, que tiene 9.005. Sin embargo, ninguna de estas dos provincias son las que más desequilibrio presentaron en 2025, según el estudio, que sitúa a la cabeza del déficit en ese año a Granada (4.478), Cádiz (4.053 y Almería (4.035). En el otro extremo, la que mejor está es Córdoba, con un déficit de 922 viviendas –también es la que menos hogares nuevos crea–.
En clave nacional, España vuelve a ampliar la distancia entre las viviendas que produce y los hogares que crea. Según el informe, en 2025 el país registró un déficit de 147.094 viviendas, que supera en un 40% el observado en 2024. Este saldo negativo se explica por una doble dinámica: por un lado, el aumento de los hogares reales creados, que crecieron un 16%; por otro, la caída de la oferta efectiva, con un descenso del 9% en las viviendas terminadas. El resultado es un mercado residencial cada vez más tensionado, en el que la producción de vivienda no logra acompasarse al ritmo de crecimiento demográfico. A pesar de este dato, hay también algunas perspectivas positivas: los visados de obra nueva acumulan un crecimiento superior al 22% desde 2024 y las calificaciones provisionales han mostrado aceleración en su gestión en los dos últimos ejercicios.