La banca quiere acelerar el crédito a la construcción de viviendas pero la escasez de proyectos desata una ralentización
- Las grandes entidades solo suben la concesión un 2,65% hasta junio, unos 330 millones
- También se ralentiza el aumento del total del crédito que recoge el Banco de España
- Asprima: “El crédito no puede crecer al ritmo necesario si no hay promociones viables”
Si el precio de la vivienda está disparado y hace falta construir mucho, ¿por qué la banca no lanza una ola de crédito al sector promotor para impulsar la oferta? La realidad es que el sector quiere acelerar la financiación y busca crecer en este frente, pero se ha encontrado con un gran cuello de botella que ha provocado que la concesión de las mayores entidades a este segmento incluso se ralentice y no crezca tan rápido como sería necesario para ayudar a reducir la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda. No hay suficientes proyectos que financiar.
En total, las seis principales entidades han aumentado en los seis primeros meses del año solo un 2,65% el crédito a la nueva promoción y construcción inmobiliaria en el mercado español. La cartera de los seis bancos españoles destinada a este fin asciende a 13.103,5 millones de euros, es decir, unos 338,7 millones de euros más de lo que tenían en diciembre. Este avance supone una ralentización respecto al año pasado. En 2025, las seis principales entidades crecieron un 7,25% en crédito promotor para la construcción inmobiliaria, es decir, más de 853 millones de euros.
Esto es lo que han hecho los grandes bancos, pero, según los datos del Banco de España, ya en 2025 el conjunto de las entidades registró un aumento del 2,4% en el crédito a la construcción y las actividades inmobiliarias. Este avance se ha ralentizado en los primeros trimestres de 2026, hasta el 1,3% y el 2%, respectivamente. Según indica Joan Carles Amaro, profesor del Departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade, “se trata de una contención moderada pero sin ser un frenazo, más orientado a limitar el crecimiento descontrolado y evitar colapsos posteriores por problemas de solvencia”.
Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, la patronal de la promoción y construcción de viviendas en la Comunidad de Madrid, explica que “la financiación es uno de los factores que condicionan la producción de vivienda” y que “un crecimiento del 2% en el crédito es claramente insuficiente ante las necesidades de producción de vivienda que tiene España”. Sin embargo, señala que no es que los bancos no concedan crédito. “Cuando un proyecto es viable, tiene suelo y seguridad jurídica, encuentra financiación, aunque no siempre en las mejores condiciones”.
Roca explica que “el verdadero cuello de botella es la falta de suelo finalista, los procedimientos urbanísticos interminables y dificultades de acceso a suministros, inseguridad jurídica y una acumulación de regulaciones que retrasan durante años el inicio de nuevas promociones“. La presidenta comenta que “el crédito no puede crecer al ritmo que necesita el país si no somos capaces de incrementar el número de promociones viables. Necesitamos que crezcan simultáneamente la financiación y la capacidad de producción de vivienda”. En resumen, “no podemos pedir a los bancos que financien con normalidad proyectos que pueden quedar paralizados años por cuestiones ajenas al promotor”.
Cabe destacar que si bien esto son obras empezadas, el problema no son solo los visados sino los proyectos que se terminan, que han tenido un crecimiento plano en el semestre con 40.136 viviendas (un 0,8% más) y una caída de casi el 10% en 2025. Esta incertidumbre en el proceso también limita el crédito que concede la banca.
Pero no es todo una cuestión de falta de proyectos. También hay criterios más duros por parte de unas entidades que quieren garantizar la seguridad de sus carteras. “Hay criterios de concesión mucho más prudentes” derivados de la crisis inmobiliaria, explica Roca. “El problema es que el mercado tiene unas características muy diferentes respecto a 2007, con una fuerte demanda estructural y unos niveles de preventas que permiten acotar riesgos”. No obstante, “las entidades siguen siendo selectivas, especialmente en las fases iniciales”. Por su parte, señala que el sector se enfrenta a un crédito más caro, también por los mayores tipos de interés del BCE, algo que se podría aliviar “acortando los plazos”.
Amaro incide en que el perfil de riesgo ha aumentado y que esto también juega un papel clave en la financiación. “Las entidades financieras ahora prestan más atención a quien conceden”. El experto explica que “solo un entorno favorable ya no es suficiente”.
¿Qué ha hecho cada banco?
En cualquier caso, y volviendo al aumento de la financiación, cada banco cuenta una historia muy diferente. CaixaBank, líder destacado en este ámbito, con 4.309 millones de euros, ha reducido muy levemente su cartera en los últimos seis meses, en unos 54 millones de euros. Sin embargo, según fuentes del banco, esto no representa el balance global del año, que esperan que se salde con un aumento de la actividad. “Una ligera reducción no responde a la menor actividad financiadora, sino a la dinámica de disposición y cancelación del préstamos en el sector”, explican. “A ello se suma el efecto de las promociones que finalizan. Al entregar las viviendas, se reduce el saldo de financiación promotor”.
Además, estas fuentes explican que el número de operaciones está aumentando y que, en los primeros nueve meses del año, las nuevas operaciones formalizadas en promoción y construcción han crecido un 5% respecto al mismo periodo del año anterior. Cabe destacar que esto no tiene por qué implicar un crecimiento equivalente de su cartera, dado que este depende de la cuantía de cada operación.
Por su parte, Santander, el segundo mayor acreedor de las promotoras, es el que más está ampliando su oferta, con un 6,3% más, hasta alcanzar los 3.172 millones de euros. Esto quiere decir que está inyectando a estas firmas 188 millones de euros para nuevos proyectos. La entidad cántabra está inmersa en un proceso más amplio de crecimiento en el sector promotor español. En el ejercicio 2025, creció un 30% en crédito general al sector, hasta los 4.265 millones de euros. A fecha de junio de 2026, el objetivo del banco es superar con creces esta cifra, tras haber alcanzado los 3.978 millones de euros en junio. Sin embargo, la entidad explica que estos datos corresponden a la financiación del sector promotor en general y no solo al desarrollo inmobiliario, que es donde se ha registrado ese crecimiento del 6,3%. Volviendo a esta última métrica, Santander experimentó en el conjunto de 2025 un crecimiento del 18,8%, sumando en un solo año 459 millones de euros más.
El tercer y el cuarto grandes actores del sector, BBVA y Sabadell, también han registrado crecimientos. En el caso del banco azul, el crédito a la construcción ha aumentado un 4,23%, lo que sitúa su cartera en 2.412 millones de euros. La entidad catalana, por su parte, es la que más crece en términos relativos, con un aumento del 6,35%, que ha llevado su cartera hasta los 1.834,5 millones de euros.
Los otros dos bancos del Ibex 35, Bankinter y Unicaja, han dejado sus carteras prácticamente inalteradas: Bankinter la ha reducido en seis millones de euros y Unicaja la ha aumentado en 3,4 millones. En el caso de Bankinter, hay que destacar que se trata de una pausa tras duplicar su oferta en 2025, al pasar de 408 millones de euros en 2024 a los 819 millones de diciembre de 2025. Respecto a Bankinter, hay que destacar que en su caso el movimiento de 2025 fue muy amplio pero sin afectar a su política de riesgos. El motivo es el limitado tamaño del crédito promotor dentro del total de la cartera, que apenas representa un 0,9% de la misma.