Granada: ¿Cómo se pasa de un edificio de 5 plantas a otro de 15? Trámites y justificación urbanística de la nueva torre de Granada

• El Estudio de Detalle justifica el cambio en hacer un edificio que no tape al colegio colindante y además sea una referencia arquitectónica en esta entrada a la ciudad

El proyecto de estudio de detalle para la construcción de un edificio de 15 plantas en los Oestes, en La Rosaleda, justo en la entrada a la ciudad por La Chana, es un expediente que viene de 2024 para la parcela TER-1 del Plan Parcial PP-03 por parte del grupo AM Tiresur SL. Se trata de un solar frente al Parque de las Familias, junto a la rotonda del camión de bomberos. El último expediente se registró en septiembre de este año. Un proyecto que ha sorprendido a los vecinos por pasar de un edificio de 5 plantas que es lo que permite el plan parcial de la zona, a otro de 15, lo que se trató el lunes en comisión municipal.

El Estudio de Detalle, consultado por este periódico, justifica y argumenta urbanística y arquitectónicamente este cambio para levantar una torre en esa zona de la ciudad que albergará oficinas o un hotel ya que tiene uso terciario. El uso final lo decidirá el promotor una vez autorizado el cambio.

El ámbito de actuación del estudio de detalle se circunscribe a la manzana conformada por las calles Avenida de las Alpujarras, Capileira, Dibujante Martín Morales y Padre Marcelino Álvarez.

Para justificar la nueva ordenación propuesta por la empresa, en la memoria se explone que con esta se consigue mitigar el “efecto barrera” que tendría un bloque ancho de 5 plantas sobre una construcción en altura de 15 alturas, posibilitando una mayor permeabilidad en cuanto a las vistas y el soleamiento, pues el “crear edificios más esbeltos permite ver a través de ellos y liberar una mayor superficie de suelo, posibilitando de esta forma el recibir un tratamiento ajardinado que mejore la calidad de vida de los habitantes de la zona que, en este caso en particular, supondría un incremento de la superficie de zona verde privada de 308,26 metros cuadrados”.

Según recoge el documento, realizado por el aquitecto Carlos Quintanilla, “el equipo de Gobierno considera que con la nueva ordenación propuesta en el presente Estudio de Detalle se sigue el modelo de ciudad deseado por este, suponiendo una mejora para la ciudad existente”. Un extremo defendido por el propio concejal de Urbanismo, que lo considera mejor opción por esa ruptura del efecto muro.

Según el expediente, en esa parcela se van a implatar dos áreas de edificación: una de ellas limitada a dos plantas de altura, con una pequeña zona en la que se permite levantar un tótem de altura máxima equivalente a edificio de 5 plantas, intervención que ya consiguió licencia y sobre la que ya incluso se han comenzado las obras para un taller de Center’s Mañas, y un segundo volumen en donde se acumulará el resto de la edificabilidad de la parcela permitida por el plan parcial, ubicado en la esquina sur y de 15 plantas máximo. Este segundo volumen irá retranqueándose en su fachada este a la calle Dibujante Martín Morales, en cada una de sus plantas desde la cuarta, una distancia equivalente a la mitad de la altura de esa planta. Por tanto será más ancho en la base y fino en la altura.

Al aumentar la altura se posibilita reducir la ocupación sobre la parcela, que quedará limitada al 60% máximo. Esta reducción de ocupación lleva inherente una mejora en las previsiones de zonas verdes privadas. En superficie se traduce en un incremento que al menos será de 308,26 metros cuadrados de suelo con tratamiento ajardinado al aumentar de 513,44 a 821,70 metros cuadrados.

Fué en mayo de 2024 cuando se presentó el primer proyecto para la ordenación de volúmenes y desde entonces se han ido presentando modificados. El último, en julio de 2025, fue informado no favorable. Pero en septiembre de este año se volvió a presentar uno nuevo y es el que está en aprobación.

La parcela linda con el Instituto de Educación Secundaria Severo Ochoa y con dos arcelas calificadas como equipamiento comunitarios; al este con una parcela calificada como residencial plurifamiliar en bloque abierto y una parcela calificada también como terciario, y al sur con el sistema general de espacios libres donde está el parque de las familias y con el colegio Juan XXIII y la estación de servicio de Avenida de las Alpujarras. La altura asignada por el planeamiento en dichas parcelas varía desde una sola planta establecida para la estación de servicio hasta las 9 en altura asignadas a la parcela residencial plurifamiliar.

La parcela para la que se solicita la nueva ordenación, clasificada como suelo urbano, está calificada en el Plan Parcial con el uso pormenorizado terciario, posee una superficie de 4.107 metros cuadrados y una altura máxima de 5 plantas, teniendo limitada su ocupación, tanto sobre rasante como bajo rasante, al 75% de su superficie.

Sobre la parcela en cuestión se ha solicitado y otorgado licencia urbanística para la construcción de un edificio sobre parte de la parcela, por lo que el nuevo estudio de detalle incorpora su volumetría (altura y ocupación) en la ordenación propuesta.

El objetivo principal del Estudio de Detalle, aprobado inicialmente, es reordenar los volúmenes edificatorios de la parcela, pasando de las 5 plantas actuales y el 75% de ocupación que establece el Plan Parcial a dos zonas diferenciadas con una ocupación máxima total de la parcela del 60%. No modifica el uso urbanístico del suelo, no altera la edificabilidad, no incremente el aprovechamiento urbanístico ni afecta negativamente a las dotaciones o a otros suelos no incluidos en su ámbito.

Según la Memoria de Ordenación, consultada por este periódico, con la ordenación actual de 5 plantas se ocultaría el centro educativo de tres plantas que hay detrás, convirtiendo el nuevo en una barrera/pantalla entre el centro educativo y el parque de las familias. De ahí las alternativas para equilibrar lo edificado con el entorno. Por eso se propone limitar la altura máxima a dos plantas en la mayor parte de la parcela y acumular la edificabilidad en un edificio de hasta 15 plantas. Acumular edificabilidad reduce la huella del edificio y mitiga el efecto barrera, permitiendo más vistas y soleamiento a la zona.

Conscientes de la imagen que da la ciudad al verse desde la Circunvalación y la salida de La Chana, es una puerta virtual de entrada a la ciudad. esta puerta ya se ha transformado con las construcciones de la zona y sigue creciendo, por eso propoone una visión con hitos urbanos y mejorar la zona. Además, defienden el carácter moderno y arquitectónico que aporta a la zona y la personalidad del barrio. Además, argumentan también medidas de ahorro de recursos y eficiencia energética de estos edificios frente a los edificios en expansión.

Podrá construirse un máximo de cuatro plantas de sótano destinadas exclusivamente a garaje y/o servicios de la edificación (zonas de instalaciones).