Carlos Polanco. Madrid

En el tercer trimestre del año, la economía española acusó un crecimiento prácticamente plano, del 0,2%. Una circunstancia que, a juzgar por las previsiones macroeconómicas, se transformará rápidamente en tendencia: tanto el BCE como la Airef o centros de estudios económicos hablan ya sin tapujos de una recesión técnica a finales de 2022 y principios de 2023. En medio de esta tempestad, la vivienda tiene dos caminos: o flotar como una boya o hundirse. De momento, su comportamiento se corresponde más con lo primero que con lo segundo. Entre enero y septiembre de este año, se han producido casi medio millón de operaciones de compraventa, según datos hechos públicos ayer por los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España. Supone un 18% más que las realizadas en el año anterior, cuando comenzó a incubarse el boom inmobiliario actual, pero más importante aún, es el mejor dato desde 2007, cuando la crisis económica en general y la del ladrillo en particular provocó un importante descenso en las compraventas, así como en la actividad constructora, un segundo aspecto cuyas derivadas aún siguen presentes.

Pero nada asegura que la boya siga manteniéndose a flote y, de hecho, se aprecian ciertas grietas que pueden comprometer su situación actual. La principal es la moderación en el crecimiento interanual de compraventas. Es cierto que venimos de una subida en los tres primeros trimestres de 2021 del 37,4%, a causa de que el mercado frenó en seco por el Covid, por lo que el incremento del 18% durante el mismo periodo de 2022 no apunta a la preocupación. Sí es más diferencial el crecimiento interanual, pero filtrado por trimestres: en el primero del año, fue del 27,1% interanual; en el segundo, del 19,5%; y en el tercero, del 8,9%. Una apreciable tendencia de moderación en cuanto al dinamismo inmobiliario.

Entre julio y septiembre, en España se produjeron 167.892 operaciones de compraventa, un 2,4% más que entre abril y junio. Tradicionalmente, el tercer trimestre tiene una actividad registral menor debido a que hay más días inhábiles. Así, este 2,4% es un buen dato. Pero no en todos los lugares ese crecimiento intertrimestral ha sido positivo. En ocho comunidades autónomas hubo descensos, con casos más que notables. Por supuesto, el mencionado factor de menos días hábiles tuvo influencia, pero no tanto como para provocar algunos descensos muy destacados: el caso más llamativo es el de la Comunidad de Madrid, donde se inscribieron un 4,8% menos de viviendas que en el trimestre anterior. Más anecdótica es la caída del 1,4% producida en Islas Baleares, otro de los motores inmobiliarios en el último año, no tanto en cuanto a número de operaciones pero sí en lo relativo a la subida de precios que ha experimentado la vivienda en España. La región que más cayó fue La Rioja, con un 11,8%, seguida del 6% que perdió Navarra. En el extremo contrario, las comunidades con mayores crecimientos fueron Cantabria (10,1%) y Galicia (8,9%).

Otro factor con influencia negativa en las compraventas es la falta de vivienda de obra nueva, ya que contribuye a que la oferta en el mercado inmobiliario sea mucho menor. El parón en la construcción por el Covid ha levantado algo el vuelo desde entonces, pero la falta de mano de obra y el encarecimiento de los materiales sigue presionando hacia abajo. Así se explica que, en lo que va de año, el 82% de las operaciones de compraventa se hayan realizado sobre viviendas de segunda mano. Pero también es una cuestión de tendencia: en el mismo periodo de 2007, las compraventas de obra nueva suponían el 43%. Desde entonces ha caído en picado para tocar suelo en 2018, cuando eran el 17,2%, y aunque en 2019 y 2020 mejoró un poco la proporción, en 2021 y 2022 volvió a bajar. De perpetuarse el problema de la obra nueva, no sería descartable que el año que viene se produjeran datos aún peores que los de 2018.

El precio sube un 7,5%

Con respecto a la estadística de precios, se podría decir que experimentó una evolución similar a la de compraventas: mientras que los datos interanuales son muy altos, comienza a apreciarse un frenazo. Con 1.958 euros por metro cuadrado de media nacional, la subida anual fue del 7,5%, pero del 0,1% en comparación con el trimestre anterior. En un año, la vivienda usada se ha encarecido un 8,8%, mientras que la nueva lo ha hecho un 3,6%, aunque, como matizan desde Registradores, “la vivienda nueva en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada”.

• La cesta de materiales se ha ampliado, pero el sector urge que se incluya la energía y se supriman los límites al reequilibrio

Satisfacción contenida en la construcción con la publicación ayer de una órden ministerial por la que Hacienda amplía la lista de materiales cuyo precio es revisable a lo largo de la ejecución de los contratos de obra pública.

Entran elementos básicos como el cemento, materiales cerámicos, madera, plásticos, productos químicos y el vidrio, sumándose a los cuatro que ya estaban contemplados: materiales siderúrgicos, bituminosos, aluminio y cobre. “Es un buen paso hacia la adecuación del mecanismo de revisión de precios a la realidad económica actual, si bien quedan muchos otros para equilibrar el reparto de los riesgos de sobrecostes en las obras, que actualmente soportan las empresas”, afirma la presidenta de la asociación de constructoras no cotizadas ANCI, Concha Santos.

Sigue sin contemplarse como causa de reequilibrio la evolución del precio de la energía, que constituye un pilar en las reivindicaciones de las asociaciones del sector en la presente crisis.

El presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), Pedro Fernández-Alén, señala que “Hacienda va a permitir que mucha tipología de obra, que antes no entraba, acceda al sistema de reequilibrio económico del contrato, tan necesario ante los vaivenes de precios que se están produciendo en los últimos meses”.

Se refiere a actuaciones de edificación y urbanización, pero pide ir a más: “Se ha dado un paso más para intentar que la contratación pública no se vea afectada y puedan cumplirse los compromisos adquiridos con los fondos europeos. Pero siguen siendo parches ante un problema muy complejo. Venimos reclamando la incorporación de la energía, sumamente importante para algunas tipologías de obras, contratos y concesiones de servicios esenciales para la ciudadanía”.

Desde la CNC se aboga por un sistema de reequilibrio estable en el tiempo y no excepcional. Pese a que esa reivindicación es un clamor, Hacienda afirmó ayer que el hecho de que el Ejecutivo se adapte a la evolución de precios de una cesta más numerosa de productos ofrece “un horizonte de estabilidad a la contratación de obra pública”.

La revisión de precios es una figura creada en 1965 para paliar la volatilidad de las materias primas durante el periodo de ejecución de una obra, pero desapareció de facto con la Ley de Desin­dexación, que dejó de hacerla obligatoria en los contratos.

La situación excepcional generada por la pandemia; la escasez de materiales por el tirón de la demanda por los planes de infraestructuras en numerosos países; el alto coste del transporte, y, posteriormente, los efectos de la invasión de Ucrania hicieron que el Gobierno adoptara de nuevo esta garantía de forma excepcional a través del Real Decreto Ley 3/2022, de 1 de marzo. Estaban en riesgo la viabilidad de las obras, de las contratistas, y la ejecución de los fondos europeos.

A vueltas con la energía

La CNC estimaba en octubre que el sobrecoste en la obra pública se había ido al 33% por los materiales. En este escenario, el presidente de la patronal de grandes constructoras Seopan, Julián Núñez, advierte que la nueva órden ministerial solo tiene impacto a efectos del reconocimiento de la revisión excepcional de precios que regula el Real Decreto- ley 3/2022, “pero no implica modificación alguna en el importe de las revisiones y compensaciones resultantes de dicho procedimiento de revisión”.

Núñez estima que los seis nuevos materiales reconocidos por Hacienda a la hora de modificar las liquidaciones de las obras representan un 19,5% de los costes de suministros en obra civil y un 39,4% en la edificación. “Cabe anticipar que esta nueva medida permitirá que un mayor número de obras públicas, particularmente de edificación, puedan acogerse al procedimiento de revisión excepcional, cuestión no obstante que será preciso contrastar”.

Pese al calado de la decisión del Gobierno, los costes energéticos son excluidos “injustificadamente”, dice el presidente de Seopan, del procedimiento de revisión excepcional pese a haberse duplicado el coste eléctrico desde la entrada en vigor del RDL 10/2022 que regula el mecanismo de ajuste de costes de producción para la reducción del precio de la electricidad en el mercado mayorista.

El volumen del impacto

La órden ministerial de Hacienda complementa al Real Decreto-ley que desde comienzos de año reconoce a las constructoras la posibilidad de una actualización de precios de sus contratos cuando el aumento del coste de los materiales empleados haya tenido un impacto “directo y relevante en la economía de los mismos”. Los cuatro materiales previstos hasta ahora, y los seis que se suman, han tenido una fuerte escalada en el precio, distorsionando los presupuestos de licitación y, por extensión, los de adjudicación. El resultado es el de numerosos concursos desiertos, obras ralentizadas y otras abandonadas.

Desde Hacienda se explica que la decisión de ampliar deriva del análisis de la situación hasta agosto, detectándose incrementos “significativos” en los productos ahora aceptados para la revisión. La orden ministerial pasó a finales de octubre por el Comité Superior de Precios de Contratos del Estado.

La revisión de precios computa desde el 1 de enero de 2021. Y el impacto se considera significativo cuando excede el 5% del importe certificado del contrato en el ejercicio y no puede ser superior al 20% del precio de adjudicación de la obra. Este reequilibrio comenzó a aplicarse estuviera o no previsto en los pliegos, y el Gobierno acepta proyectos con un grado de ejecución inferior al 20% o que no llevaran dos años en marcha, pese a que la Ley de Contratos fija esos umbrales para hablar de cualquier revisión.

Fernández-Alén, como presidente de la CNC, cree que “debe darse estabilidad al sistema, sin límites temporales, para que los proyectos de larga duración tengan seguridad en la ejecución. Ha de suprimirse el umbral del 5% de variación que debe producirse en los costes del contrato y el límite del 20%, pues en muchos casos las pymes no llegan a ese 5% y en obras intensivas en el consumo de determinados materiales se supera con mucho ese 20%”.

Otra reivindicación es que el cómputo de la variación de precios arranque el último día habilitado para la presentación de las ofertas y no desde la firma del contrato. Y es que la firma suele ser muy posterior a la entrega de ofertas, con lo que el perjuicio va para la constructora.

También reclama una ampliación del marco temporal Concha Santos desde Anci, “para seguir dando cobertura ante las poco halagüeñas perspectivas de evolución de los costes de materiales y energía”. Santos añade que la oportunidad que representan los fondos europeos para dinamizar la economía merece “un marco que asegure la ejecución de los proyectos. Es esencial y sólo será posible si existe un mecanismo de revisión de precios acorde a la realidad”.

• El alcalde destaca la gestión responsable que se lleva a cabo en el consistorio para garantizar que las arcas municipales gocen de buena salud y los vecinos cuenten con servicios de calidad

El pleno ordinario celebrado en el Ayuntamiento de Roquetas de Mar ha dado luz verde a la aprobación inicial del presupuesto municipal para el año 2023 cuyo importe total es de 108. 712.346,48 euros. 

El alcalde de Roquetas de Mar, Gabriel Amat, ha destacado que la elaboración y planificación de esta partida responde “a la buena gestión y capacidad económica que tiene el Ayuntamiento de Roquetas de Mar porque el trabajo responsable garantiza que las arcas municipales estén saneadas para seguir trabajando en la mejora de la calidad de los servicios”. 

• Marifrán Carazo informa de una inversión de 5,3 millones para el acometer último tramo de una carretera que se planteó hace 30 años

La Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda iniciará antes de que finalice el año las obras para completar la variante costera de Mojácar, clave no sólo para descongestionar el tráfico del centro de municipio sino para la mejor conexión con Carboneras o Garrucha. Marifrán Carazo ha señalado que “en las primeras semanas de este mes de noviembre” se firmará con la empresa Napal el contrato del último tramo que le resta a esta variante, con una inversión superior a 5,3 millones de euros, para dar comienzo a las obras en diciembre.

La consejera de Fomento ha recordado que, desde se ha trabajado intensamente con el Ayuntamiento de Mojácar para acometer la finalización de “una variante que se planteó hace 30 años”. Así, ha citado el convenio firmado con la alcaldesa de Mojácar,  Rosa María Cano, en mayo, así como el contrato de las obras. “Logramos encauzar la variante con un trazado nuevo que descongestionará el intenso tráfico del Paseo del Mediterráneo de Mojácar”, ha remarcado la titular de Fomento.

La consejera ha hecho un repaso de la historia de la variante de Mojácar, cuyas obras se iniciaron en el año 1994, pero que se paralizaron un año después por petición de la empresa adjudicataria. Ocho años más tarde, en 2002, se redactó una orden de estudio para un nuevo proyecto que acometería la variante en dos fases. El primero se ejecutó en 2005, pero el segundo tramo no se llevó a cabo al recibir una Declaración de Impacto Ambiental desfavorable.

La Consejería de Fomento, en colaboración con el Ayuntamiento, ha trabajado en los últimos meses en esta nueva alternativa de trazado, con un tramo de dos kilómetros entre la carretera A-1203 y el Paraje de las Marinas y una invertsión de 5,3 millones de euros, cuyo coste asumirá en un 60 por ciento la Junta de Andalucía y en el 40 por ciento restante el Consistorio. El plazo de ejecución estimado es de 24 meses una vez se formalice el contrato de obra.

• El proyecto pretende eliminar la necesidad de paso por las glorietas de Torreguadiaro

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) ha licitado, por 748.748 euros el contrato de servicios para la redacción del proyecto de trazado y construcción de la remodelación del enlace entre la A-7 y la AP-7 en Torreguadiaro, en el término municipal de San Roque.

El objeto de esta actuación es modificar el enlace existente en el kilómetro 133,700 de la A-7 para mejorar su funcionalidad.

El objetivo está en establecer una conexión directa entre el tramo de la autovía A-7 procedente de Algeciras con el tramo de la carretera multicarril A-7, que continúa hacia Málaga, eliminando la necesidad de paso por las glorietas existentes y viales del enlace de Torreguadiaro de la AP-7.

El ministerio ha señalado que de la licitación próximamente se publicará el anuncio correspondiente en el Boletín oficial del Estado (BOE).

• El presupuesto aumentará en medio millón respecto al gasto de este año por una mejora de las transferencias del Estado

El Ayuntamiento de La Línea aumentará el próximo año los gastos destinados a gastos corrientes y mejora de los servicios públicos en un 15%. Así, la ciudad alcanzará un presupuesto de 1.938.940 euros, medio millón más que lo destinado el año pasado al mantenimiento urbano, jardines, cultura y festejos.

La variación de estos gastos viene dada por el incremento de los precios de la electricidad y combustibles, un refuerzo que ha sido posible gracias a la subida de la Participación en los Ingresos del Estado (PIE), que propiciará su financiación, según ha anunciado el Ayuntamiento linense.

Este incremento se destinará principalmente a potenciar las delegaciones municipales de Mantenimiento Urbano, en una cuantía de 400.000 euros, que se destinarán al refuerzo del servicio de mantenimiento de vías públicas, Mantenimiento de Jardines que se reforzará con 150.000 euros, Cultura que contará con 275.000 euros más para la realización de conciertos y actividades de distinta índole y Festejos que dispondrá de 170.000 euros más por el aumento del precio de las iluminaciones extraordinarias y la necesidad de incrementar diversas partidas congeladas durante varios años.

Todas estas partidas se encuadran en el capítulo 2 de inversiones reflejadas en el presupuesto, en el que además se refleja un aumento en 556.000 euros para gastos derivados de suministros eléctricos y combustible, por el alza de precios producido en el último año y la obligación de revisar las tarifas de los contratos vigentes, además de por el aumento de vehículos y el precio del combustible.

Junto a todo lo anterior, para el próximo año se aumentará en 300.000 euros el servicio de recaudación por el aumento en las partidas de cobro y los costes que ello representa.

Además 100.000 euros se destinarán a ayudas sociales derivadas del convenio colectivo del personal laboral y el acuerdo regulador del personal funcionario.

Por otra parte, el capítulo 3 de gastos financieros se ha reducido un 3,6% por la evolución de la operación de préstamo vigente y por la amortización anticipada de deuda de 1.810.000 euros realizada en 2022.

De cara a 2023 también se incluirán 44.000 euros para subvencionar a entidades culturales locales y asociaciones vecinales.

• El PGOU de 2011 ha dejado pendiente numerosos proyectos de gran calado

• El documento llegó a plantear la ocupación urbana del Instituto Hidrográfico

• El Ayuntamiento de Cádiz activa la reconstrucción de los patios de La Tacita

El Plan de Ordenación Urbana de Cádiz de 2012 aún sigue vigente aunque ya tendría que estar en marcha el proceso administrativo para su sustitución. El gobierno de coalición no se plantea una operación de este calado, que agota tiempo, recursos y una buena cantidad de dinero, por lo que prefiere realizar modificaciones puntuales del mismo, como acaba de ocurrir con la normativa hotelera de la ciudad.

Aunque no se archive, el documento aprobado hace una década, y que ponía sobre el papel el modelo de ciudad que debía de estar en marcha ya, va a dejar sin ejecutar diversas operaciones urbanísticas que, en parte, implicaban una importante transformación urbana de la capital.

La actuación anunciada este jueves por el gobierno de José María González de cara a la remodelación integral de los patios de la Tacita de Plata, sí era un proyecto incluido en este plan y va a salir adelante, aunque nada hacia suponer de su ejecución ahora, con la elevada inversión que supone y, sobre todo, lo complicado que en esta ciudad implica actuar sobre edificios residenciales ya construidos, aún estando en mal estado como los de este barrio.

Sin embargo, sí hay otras operaciones de calado que no saldrán adelante, algunas se incluyeron directamente en el PGOU, otras se quedaron en puerta, aunque con la intención municipal de la época de plantearla en el futuro.

La mayor operación urbanística que se proyectó en los estudios preliminares del PGOU, y que al final no se incluyó, suponía una actuación similar a la realizada en el Cerro del Moro o a la que se va a ejecutar en la Tacita de Plata: la remodelación integral del barrio de San Severiano.

Este barrio fue el primero que se construyó tras la Explosión de 1947, siguiendo las pautas marcadas por el Plan de Ordenación que Regiones Devastadas diseñó para Cádiz tras esta tragedia: edificaciones de baja altura con inmensos patios comunitarios lo que aportaban mucha luz y suelo para el paseo, el descanso y los juegos infantiles. Una inmobiliaria, Comunidades del Sur, planteó esta actuación al Ayuntamiento e incluso hizo un primer sondeo entre los vecinos del barrio, con un 80% de los residentes a favor de la operación.

Las limitaciones urbanísticas impuestas por el Ayuntamiento, y el porcentaje de viviendas públicas en cada gran operación a realizar, relegaron este proyecto que, además, se vio afectado por la crisis inmobiliaria de estos años.

La misma promotora sí mantuvo el proyecto, sí incluido en el PGOU, previsto en Santo Tomás, con 56 viviendas libres y 14 protegidas. El plan afectaba a las 27 familias residentes en los viejos edificios con los que, finalmente, no se llegó a acuerdo alguno.

El PGOU también incluye una importante operación cosmética en la Barriada España, también nacida tras la Explosión y manteniendo el mismo estilo de viviendas construidas alrededor de un gran patio. El Plan preveía, y prevé pues sigue en vigor, un proyecto de modernización de los 753 pisos que conforman este populoso barrio.

Se proyecta una renovación o rehabilitación del parque inmobiliario, con la mejora de la accesibilidad (rampas, instalación de ascensores…) y la mejora de los espacios públicos.

Pendiente de que se aclare de una vez por toda el diseño de este área, el Plan ya perfilaba una ambiciosa actuación en el polígono exterior de la Zona Franca donde, por primera vez, se preveía la construcción de viviendas, plazas públicas y pequeños hoteles. Nada de eso salió adelante y ahora, diez años después, el Ayuntamiento y el Consorcio estudian otro modelo de desarrollo donde también podrían ir viviendas.

Entre las áreas de oportunidades que diseñó el Ayuntamiento en el PGOU de 2012 (entonces gobernado por el Partido Popular) se encontraba una operación de cierto impacto: la integración en la vida ciudadana del Instituto Hidrográfico.

Este enorme suelo militar, donde en 1947 se encontraba la Base de Defensas Submarinas que saltó por los aires el 18 de agosto de ese año, siempre se ha mantenido muy bien por parte de los mandos del Instituto, contando con una de las mayores extensiones de arbolado de la ciudad.

El Plan reconocía que el Instituto Hidrográfico “es una institución de referencia en la ciudad, por lo que en esta revisión no contempla su traslado ni la declara fiera de ordenación, a pesar de las ventajas que para la ciudad y las barriadas del entorno se derivarían de la apertura e integración de las instalaciones”. Una apreciación nacida de las quejas que desde la administración central se plantearon ante la posibilidad de incluir en el PGOU la salida de este equipamiento.

Ante ello, el documento se limitaba a plantear la construcción de un paseo perimetral y la incorporación como uso público de los espacios libre.

• Los centros de Puente Genil y Montilla siguen con los trámites administrativos para comenzar su construcción el próximo año

El Servicio Andaluz de Empleo (SAE), dependiente de la Consejería de Empleo, Empresa y Trabajo Autónomo, sigue adelante en Córdoba con el plan de modernización de las 27 oficinas de Empleo en la provincia. Recientemente han finalizado las obras de reforma y mejora en la oficina de Baena, Priego de Córdoba se encuentra en plena fase de remodelación y las futuras nuevas oficinas de Puente Genil y Montilla siguen con los trámites administrativos para comenzar su construcción el próximo año.

La delegada de Empleo, María Dolores Gálvez, ha informado de qye “estas cuatro oficinas supondrán una inversión superior a los 3,6 millones de euros que proceden en su mayoría de fondos propios de la Junta, a los que hay que sumar la partida de Modernización asignada por la Conferencia Sectorial de Empleo y Asuntos Laborales, y del Plan Renove del SEPE”.

La responsable territorial ha explicado que estas actuaciones abordan desde el mantenimiento, reparación o sustitución de equipamientos y mobiliario, hasta la conservación y adecuación de las instalaciones, así como la dotación de servicios de vigilancia y seguridad. Este el caso de Baena y Priego de Córdoba que han contado con casi 260.000 euros de presupuesto la primera y 328.000 la segunda.

Junto a estas mejoras, se añaden las correspondientes a la construcción de nuevas edificaciones, como en el caso de Puente Genil y Montilla. Gálvez ha anunciado que en el caso de Puente Genil “ya se han licitado las obras por 1.500.000 euros y se están elaborando los pliegos para la futura oficina de Montilla que saldrá a licitación por 1.600.000 euros.”

Las obras en la oficina de Baena han servido para renovar y adecuar el local a las nuevas necesidades, abriendo el espacio y recolocando la disposición de los puestos de dirección y de atención al público y creando una sala de formación, aprovechando mejor la superficie.

Las actuaciones, que han durado cinco meses, se han ejecutado en dos fases, permaneciendo siempre operativa la oficina. Se han dispuesto tabiques y puertas según nueva distribución, se ha demolido la escalera interior metálica, y se ha dotado de nuevas instalaciones de electricidad, voz-datos, climatización, ventilación y redes, aislamiento contra incendios de la estructura metálica y nuevos revestimientos.

Lo que se busca con estas acciones, en palabra de la delegada de Empleo, es la modernización del SAE y su orientación a resultados, así como la mayor capacitación de los medios personales y dotación de medios materiales”.